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Vermieter aufgepasst

Fallstricke bei umfangreicher Renovierung beachten

Während Vermieter die Anschaffungs- und Herstellungskosten ihres Mietobjektes nur über eine regelmäßig 2%ige Abschreibung steuermindernd geltend machen dürfen, können sie Erhaltungsaufwendungen im Zahlungsjahr entweder komplett oder aber wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilt als Werbungskosten abziehen.

Hinweis: Vermieter sind regelmäßig daran interessiert, dass sich ihre Renovierungsaufwendungen möglichst schnell steuermindern auswirken, so dass sie häufig eine Einordnung als Erhaltungsaufwand anstreben.

Der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine e. V. (BDL) weist in einer aktuellen Pressemitteilung auf zwei Fallstricke bei umfangreichen Renovierungen von Vermietungsobjekten hin:

Sofern Erhaltungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung eines Mietobjekts ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, werden sie vom Finanzamt als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten des Gebäudes umqualifiziert. Mit der steuerlichen Folge, dass die Kosten nur noch mit 2% pro Jahr abgeschrieben werden können. Diese 15-%- Grenze kann vom Vermieter auch unerwartet überschritten werden, wenn das Finanzamt die Anschaffungskosten des Gebäudes (Ausgangsgröße der Grenzbetragsberechnung) geringer ansetzt als der Vermieter.

Hinweis: Der BDL rät Vermietern dazu, den Gesamtkaufpreis bereits im Kaufvertrag eindeutig auf das Grundstück und das Gebäude aufzuteilen, so dass spätere Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermieden werden. Eine lebensfremde Austeilung wird allerdings nicht anerkannt.

Der BDL weist weiter darauf hin, dass Aufwendungen, die den Standard des Gebäudes in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster deutlich verbessern, zwar als Herstellungskosten gelten, allerdings in die Berechnung der 15-%- Grenze einfließen.

Hinweis: Eine solche Standardhebung nimmt der Fiskus an, wenn innerhalb von fünf Jahren die Funktionen in drei Bereichen deutlich erweitert wurden.

Diese Einrechnung der Kosten der Standardhebung in die 15-%- Grenze kann somit dazu führen, dass auch „reguläre“ Erhaltungsaufwendungen wie beispielsweise Ausgaben für eine Dacherneuerung zu Herstellungskosten umqualifiziert werden. Der BDL rät Vermietern in diesen Fällen dazu, Einspruch gegen Ihren Steuerbescheid einzulegen und mit Hinweis auf ein anhängiges Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof das Zwangsruhen ihres Verfahrens zu beantragen.